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一方婚前个人房产拆迁后安置房的权属分析

发布时间:2016年10月10日 10:39 信息来源:威海市公证处 阅读次数:打印本页 关闭窗口
                   威海市威海卫公证处 王猛
    《案情介绍》
    李某系威海市某村村民,原有位于该村的一处平房,该平房于二〇〇八年拆迁后,在某村安置了两处房产,其妻子毕某于二〇一三年二月死亡。后二〇一三年十月,李某来公证处,希望办理一份遗嘱公证,在自己去世后将自己的财产留给某位子女继承。李某提供了自己的结婚证、两处安置房产的房产证等材料并称原拆迁的平房属于其婚前个人财产。后在公证员的指导下,李某去威海市房地产管理局调取了该两处房产和拆迁的平房的房产档案。结合李某所提供的证明材料,公证员查明李某原位于某村的平房系李某婚前个人自建所得并办理了房产证及土地证,后与毕某办理了结婚登记,婚后育有一女两男,二〇〇八年该村城中村改造,后回迁安置了两套房产,其妻子于二〇一三年二月死亡,公证员在确定该拆迁房的权属过程中产生了争议。
    《案情分析》
    公证员对拆迁房争议的焦点在于该房产是李某的个人财产还是与配偶的夫妻共同财产,这也之间关系到李某在遗嘱中能处分的房产份额,这显然对遗嘱将来顺利的执行产生重要的因素。
    第一种意见认为该拆迁后安置的房产属于李某与配偶的夫妻共同财产。因为该安置房系李某与配偶双方婚姻关系存续期间取得的财产,且李某与配偶之间未对安置房有过任何约定,因此,该婚后取得的安置房应该认定为李某与配偶的夫妻共同财产。
    第二种意见认为该拆迁安置房系李某婚前个人单独所有的房产拆迁安置后所得,该两处拆迁安置房只是其婚前个人财产在形式上的转变,因此,该房产仍属于李某的婚前个人财产。
    第三种观点认为,应该综合考量原平房是否经过翻新、翻建,及拆迁时该拆迁房是否产生增值等因素,确定该安置房的权属。
    首先,笔者不同意第一种意见,因为拆迁房产系原房产补偿安置转化而来,根据物权效力的延伸理论,婚前财产并不因为形态的变化而改变其性质,这种补偿安置是对前一财产权利的补偿,因此不应将该房产认定为李某和配偶的夫妻共同财产。如果将其认定为夫妻共同财产,则会出现李某的婚前财产消灭,取而代之的是补偿了一套夫妻共同财产的房产,显然损害了李某的权益。
    其次,如果不考虑其他因素,仅仅考虑该房产是由其李某婚前单独所有的房产补偿所得,就认定该房产归李某单独所有也有些武断。因为农村民房具有特殊性,民房的拆迁也有其特殊性。因为民房在使用过程中,往往伴随着家庭子女的出生等人口增加因素或者其他因素,出现在所批宅基地上进行的房屋翻新或者翻建,甚至是房屋的重建,如果这种情况发生在婚后,对配偶方的权益保护就很有必要了。再者,由于原民房在未规划拆迁前,该民房的价值是十分低的,在拆迁后,该民房所补偿换得的楼房的价值却是十分高的。那么这一部分的增值应当如何理解呢?根据《婚姻法司法解释三》第五条的规定:“夫妻一方个人财产婚后产生的收益,除孳息和自然增之外,应认定为夫妻共同财产。”在威海市市城中村改造过程中,往往对民房及所属的宅基地一次性补偿安置144平方的建筑面积,可供你安排新房,你可以选择一套144平方以下的房产,也可以选择两套房产,总计如果超过144平方需要自己补交差价,而在拆迁过程中还会对按照拆迁要求的拆迁人给予一定的货币补偿或者房屋超出以优惠价格购买。因此,对于被拆迁房本身财产价值的补偿,更多的是因为土地价值的增值和市场因素导致房产房价的被动上涨,因此所增值部分应作为一种自然增值而不计入夫妻共同财产。而对于拆迁奖励或优惠,这部分应当视为拆迁人对被拆迁人行为的奖励,应视为夫妻共同财产。而对于超出补偿面积而出资购买的房产面积,应视为夫妻共同出资购买,应视为夫妻共同财产。
    在本案中,仅听李某一面之词,无法判断原平房是否有过翻新、翻建的情况,李某选择的两套房产的面积总计超出了144平方,144平方以内的房屋暂时无法判断权属,超出部分也不能武断的认定为李某的个人财产,否则极有可能损害到李某的配偶及配偶继承人的权益,但也不能对该房产的权属对李某配偶的继承人进行调查核实,否则遗嘱的保密性就会受到侵犯。
    因此,在本案办理过程中,公证员详细向李某解释了该回迁房的权属争议,在得到当事人同意的前提下,在遗嘱中写明在李某去世后,将李某个人所有的份额遗留给其某个子女继承,选择这种比较稳妥的方式,保证李某的遗嘱在将来能够顺利的执行。
    《分析与点评》
    最近几年,威海市城区大范围进行了城中村改造工程,原来的村民告别的老旧的民房都高高兴兴住上了新盖的楼房,但也出现了大量的关于回迁安置房的权属问题诉讼。公证制度作为预防纠纷的一项重要制度,在办理涉及回迁安置房的相关公证过程中,应当尽到谨慎勤勉的义务,保障各方当事人的合法权益。
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